Daklekkage in een huurwoning
Het dak is voor de verhuurder, uw spullen voor uw eigen inboedelverzekering. Schriftelijk melden is stap één.
- Gratis dakinspectie met een fotoverslag van uw dak
- Bij lekkage binnen 24 uur iemand ter plaatse
- Een vaste prijs op papier voordat er iets gebeurt
- Gratis dakinspectie met een fotoverslag van uw dak
- Bij lekkage binnen 24 uur iemand ter plaatse
- Een vaste prijs op papier voordat er iets gebeurt
Een lekkend dak in een huurwoning is een gebrek dat de verhuurder moet verhelpen, ook bij een particuliere verhuurder.
Meld het altijd schriftelijk met foto's en bewaar de data van uw meldingen.
Schade aan uw eigen spullen valt onder uw inboedelverzekering, niet onder die van de verhuurder.
Bijgewerkt op 22 september 2026
Het dak van een huurwoning is een zaak van de verhuurder. Lekkage is een gebrek dat hij moet verhelpen, ongeacht of u bij een corporatie of een particulier huurt. Meld het schriftelijk met foto's, houd de data bij, en schakel bij uitblijvende actie de Huurcommissie in. Uw eigen spullen lopen via uw inboedelverzekering.
Melden, en dan meteen goed
Bel gerust, maar zet het er daarna altijd per mail of via het meldingsportaal achteraan. Noem de datum, waar het water binnenkomt, sinds wanneer, en voeg twee of drie foto's toe. Vraag om een ontvangstbevestiging of een meldingsnummer.
Dat lijkt omslachtig, maar het is precies wat u nodig heeft als er later discussie ontstaat over hoelang het geduurd heeft. Zonder schriftelijke melding staat u met lege handen bij de Huurcommissie of bij de rechter. Bewaar de berichten in een aparte map, samen met de foto's en de datums.
Wat de verhuurder moet doen
Een lekkend dak is een gebrek in de zin van de wet. De verhuurder moet het verhelpen, en de kosten daarvan zijn voor hem. Dat geldt voor een woningcorporatie net zo goed als voor een particuliere verhuurder of een belegger.
Kleine, dagelijkse klusjes zijn voor de huurder, maar daar valt een dak niet onder. Een goot uitvegen die u vanaf de grond kunt bereiken kan wel uw taak zijn; op een dak klimmen nooit. Bij twijfel: het dak zelf is altijd de verhuurder. Dat geldt ook voor de dakpannen, de goot hoger dan handbereik, het loodwerk en de schoorsteen.
Wat u zelf moet doen en laten
U moet de schade beperken: emmer eronder, spullen weg, ventileren zodat het hout droogt. Dat is uw plicht als huurder. En u moet toegang verlenen als de verhuurder iemand stuurt om te repareren; dat mag u niet weigeren.
U hoeft niet zelf een dakdekker te bellen en de rekening voor te schieten. Doet u dat toch zonder toestemming, dan is de kans groot dat u de rekening niet vergoed krijgt. Alleen bij acute nood en na een aantoonbare weigering ligt dat anders, en ook dan blijft overleg vooraf verstandig.
Wilt u weten wat dit bij uw dak kost?
Gratis dakinspectie met fotoverslag · vaste prijs vooraf · vrijblijvend
Als er niets gebeurt
Geef de verhuurder een redelijke termijn, bijvoorbeeld zes weken, en stuur daarna een aangetekende brief of een mail met de eerdere meldingen erbij. Gebeurt er nog steeds niets, dan kunt u bij de Huurcommissie een procedure starten voor huurverlaging wegens een gebrek.
Bij een sociale huurwoning kunt u daarnaast bij de klachtencommissie van de corporatie terecht. Bij een particuliere verhuurder loopt het vaker via de Huurcommissie of, bij grote schade, via de kantonrechter.
Corporatiewoningen in Kerkrade, Heerlen en Venlo
In Parkstad en in Venlo staan hele buurten met naoorlogse corporatiewoningen: rijwoningen uit de jaren vijftig en zestig met een eenvoudig pannendak, en portiekflats met een plat dak. Veel van die daken zijn in golven gerenoveerd, waardoor binnen één straat de staat sterk kan verschillen.
Staat uw blok op de nominatie voor een renovatie, dan wil de corporatie soms wachten met een grondige aanpak. U heeft dan nog steeds recht op herstel van de lekkage zelf. Vraag om een tijdelijke reparatie met een datum erbij.
Uw spullen en de verzekering
De verhuurder verzekert het gebouw, u verzekert uw inboedel. Raakt uw bank, laminaat of kleding beschadigd, dan meldt u dat bij uw eigen inboedelverzekering. Dat voelt onrechtvaardig, maar het is de gebruikelijke verdeling.
Alleen als de verhuurder aantoonbaar nalatig is geweest, bijvoorbeeld als hij maanden niets deed na herhaalde meldingen, kunt u hem aansprakelijk stellen voor de gevolgschade. Daarvoor heeft u die schriftelijke meldingen nodig. Zie ook daklekkage en verzekering.
Huurverlaging tijdens het gebrek
Zolang een ernstig gebrek niet verholpen is, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. Hoeveel dat is, hangt af van de ernst en van de ruimte die onbruikbaar is. Een slaapkamer die door lekkage niet te gebruiken is, weegt zwaarder dan een vochtplekje in een berging.
De verlaging gaat meestal in vanaf de maand na uw melding, niet met terugwerkende kracht tot het begin. Ook daarom is het van belang om vroeg en schriftelijk te melden. Zodra het gebrek verholpen is, gaat de huur weer naar het oude bedrag; het is dus een tijdelijke maatregel en geen korting.
Verhuurt u zelf een woning
Bent u particulier verhuurder, dan bent u aan zet zodra de melding binnen is. Snel handelen beperkt niet alleen de schade aan het pand, maar voorkomt ook een procedure en een huurverlaging die maanden kan doorlopen.
Wij komen bij lekkage binnen 24 uur langs, dichten het lek en leveren een fotoverslag met een vaste prijs. Dat verslag kunt u direct gebruiken richting uw huurder en, als er sprake is van een gedekte oorzaak, richting uw verzekeraar.
Onze rol in een huursituatie
Wij werken in opdracht van de eigenaar of de beheerder, niet van de huurder, want die geeft geen opdracht voor werk aan het gebouw. Wel stemmen we de afspraak rechtstreeks met de bewoner af, zodat er niemand voor niets thuisblijft.
In elke stad in Limburg werken we met een vaste dakdekker uit de buurt, van Venray tot Kerkrade. Dat betekent korte lijnen en een aanspreekpunt dat de woningen in de wijk kent. Zie onze werkwijze.
Waarom kiezen voor Dakmeester Limburg?
Wij werken al ruim tien jaar in Limburg. U heeft één aanspreekpunt, krijgt eerst een gratis inspectie met foto's en pas daarna een vaste prijs.
- Gratis dakinspectie met fotoverslag
- Bij lekkage binnen 24 uur iemand ter plaatse
- Vaste prijs per post, geen nacalculatie
- Meerwerk alleen na uw akkoord
- Eén vast aanspreekpunt
- Nooit een aanbetaling aan de deur
Van aanvraag tot vast dak
Aanvraag
Vijf korte vragen. Binnen een werkdag hoort u van ons, bij lekkage sneller.
Gratis inspectie
Onze dakdekker uit uw eigen streek gaat het dak op en de zolder in en maakt foto's.
Vaste prijs
Een offerte per post. Meerwerk alleen na uw akkoord, nooit achteraf.
Uitvoering en oplevering
Op de afgesproken dag, met een oplevering en foto's van het resultaat.
Veelgestelde vragen
De verhuurder. Een lekkend dak is een gebrek en het verhelpen daarvan is zijn verantwoordelijkheid, of u nu bij een corporatie of bij een particulier huurt. Uw eigen beschadigde spullen vallen wel onder uw inboedelverzekering, dus die meldt u bij uw eigen verzekeraar.
In principe niet. Geef de verhuurder eerst de kans om het te verhelpen, schriftelijk en met een redelijke termijn. Alleen bij acute nood en na een aantoonbare weigering kan zelf handelen verdedigbaar zijn, maar de kans op discussie over de rekening is groot. Overleg dat vooraf.
Ja, via de Huurcommissie, als het om een ernstig gebrek gaat en u het schriftelijk heeft gemeld. De verlaging gaat doorgaans in vanaf de maand na de melding. Hoeveel het scheelt, hangt af van hoe ernstig het gebrek is en welke ruimtes onbruikbaar zijn geworden.
De wet noemt geen exact aantal dagen, maar wel een redelijke termijn. Bij acute lekkage waarbij water binnenloopt, mag u snelle actie verwachten, meestal binnen enkele dagen een noodreparatie. Voor het definitieve herstel is een langere termijn redelijk, zeker als er een steiger nodig is.
Ja, maar de route is anders. U meldt bij uw verhuurder; die is als eigenaar lid van de vereniging en legt het daar neer. Het dak is namelijk gemeenschappelijk. Hoe dat werkt leest u op daklekkage bij een VvE.
Verwante situaties
Verhuurder en een melding van lekkage?
Laat het snel oplossen. Wij staan binnen 24 uur bij de woning, dichten het lek en leveren een fotoverslag met een vaste prijs die u direct richting huurder en verzekeraar kunt gebruiken.